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【四川省】川观调查 | 走出“衰败”命运的小区：“32岁”的80号院如何找回青春？
作者：chinazz 时间：2020-03-26 10:14:46 浏览：次
我们住在小区里。
小区是我们在城市的家，是我们感受城市温度的第一道窗口，它决定着一个人的宜居感和幸福指数。2018年四川全省新增常住人口39万，达8341万，常住人口城镇化率超过52%。
从封顶开始，中国的房子到底可以撑多少年？70，50，30？2019年，一篇广泛流传的自媒体文章《当小区无法阻挡地走向衰败》提出这样一个问题。该文认为：大多数修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败，主要表现在基础设施老化，比如电梯、楼道门禁、绿化等；管理失序，垃圾处理、乱停乱放、公共场所杂乱等等。
小区“折旧”是客观现实。关键在两个方面：缺少持续性的投入（物管费提价总是一个很微妙的问题）、物业等居民自治组织管理能力的考验（物业与小区居民间也总是有扯不完的话题）。
而对于老旧小区来说，更是一言难尽：很多2000年以前修建的小区，没有物业费和物业管理的说法，更没有维修基金。数据显示，根据全省排查摸底统计，四川有2.2万个老旧小区，涉及房屋10万栋，建筑面积2.2亿平方米，涉及239万户、约620万人，占四川全省城市(县级)常住人口五分之一左右。
记者从四川省住建厅获悉，2019年四川完成735个老旧小区改造，惠及16万户，今年四川的目标更是进一步明确：今年全省将实施4193个小区老旧小区改造、惠及46万户。
如何避免走向“衰败”？是老旧小区和新小区同样面临的问题。即日起，川报观察推出系列报道，探访小区建设和管理的故事。
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80号院已经“32岁”了。
这对一个小区来说，这绝对算得上是“老年人”状态。
“房龄10年以上就可以算是老小区了，80号院现在已经32岁了。1996年买房时，这里还是县城数得上的好小区，我在这里都已经住了24年。”现年55岁的前彭山玻璃厂职工李志明说。
路面坑洼、杂草丛生、违章搭建、乱堆乱放……小区大门的左侧墙面上，改造前的老照片展示着两年前的景象—— 在李志明看来，实施老旧小区改造前的80号院怎一个“脏乱差”了得。
3月20日，记者走进这一处位于岷江边的80号院，但见小区内道路整洁，健身器材安装一新，车位整洁有序，新设置的休息亭和座椅让人一看就很温馨。
“简直旧貌换新颜。”李志明用一个直观的指标来告诉记者，现在这里的房价都值4000多元一平方米了，而在两年前，基本上是连租都租不出去。
80号院，是如何找回青春的？
改造后的80号院。
政府要介入，但“居民也要自己掏腰包才行”
改变，发生在2017年6月。
“最开始的想法，我们准备是花10多万，把路面硬化打整好就行了，当时赶上老旧小区改造政策，改造提升就非常深入了。”城东社区工作人员张华平告诉记者，作为彭山区第一批重点改造小区，80号院建立于上世纪八十年代末九十年代初（从1988年开始分批修建），有房屋6栋，住户158户，居民们有汉、藏、满、回、彝5个民族，是一个多民族聚居的小区。
改造前的80号院。
在彭山区，像80号院这样的老旧小区还不少。数据显示，彭山城区范围老旧小区共计316个，涉及户数15753户，40887人，其中2000年以前修建的有238个，涉及户数11664户29830人。“彭山区整个主城区人口在10万人左右，换句话说，有三分之一的人口是住在老旧小区里的。”彭山区住建局副局长林中飞告诉记者。
地下管网改造、路面硬化，以及建设器材、休息亭、充电桩等公共设施补齐等等，在纳入老旧城区改造后，这一切都在一年多时间内迅速改造到位。
大头解决了，而接下来，是小区墙面和防护栏安装提升的问题——在这一方面，80号院的居民们自身承担了10%的费用。
“我区按照中央、省、市各级关于老旧小区改造精神，积极探索老旧小区业主缴纳不少于改造资金10%的老旧小区改造自助费。”彭山区相关负责人告诉记者，在老旧小区改造中，“居民也要自己掏腰包才行”，这一方面是让居民充分参与到老旧小区改造中来，另一方面，“居民自己交了费用，也会更加珍惜老旧小区改造的成果”。
“100多户，按照10%的比例，居民需要自筹将六万多元，这笔费用根据每家每户的面积平摊下来，一户在400-600元左右。”李志明告诉记者。
如何不反弹？“吵架有时候也是必要的”
去年以来，到80号院参观考察的人不少，有德阳的、攀枝花的、雅安的，甚至还有成都的，而大多数人都会问到一个问题：是怎么说服居民自己掏钱的？
“涉及到收费，一开始大家肯定都不愿意，但因为被糟糕环境折磨久了，大部分人都是表示支持的，还是有个别住户不是很配合。”80号院“首任”业委会主任宋元坤告诉记者，挨家挨户上门做工作，“这个是为了大家的居住环境更好，小区品质的提升”。
改造前的80号院。
而实际上， 小区业委会也是在伴随这一“收费”的过程而成立的——挨家挨户拜访，历经一个多月，选举成立了5个居民代表组成的业委会。
“以前没有业委会，就一个小区大门，一个老年人在大门口门房里住着作为栖身之所，帮忙照看一下门而已。”在80号院住了14年的宋元坤也是小区老住户了，他印象很深刻。
成立业委会，就涉及到要收费。“如果说改造费自己出可以理解，但是收物业费、停车费，很多人都一下子接受不了，毕竟大家从来就没有交过物业费啊。”小区居民刘成红说。
专业的物业公司请不起，只有自己来筹建。而费用主要涉及到两项：卫生费每家每个月30元、停车费每个月每家50元，这些费用主要是付给聘请的门卫工资和清洁费用，以及路灯、浇花用的水等公共开支，“每年初收费，每个月支出，都会在门口公示栏上贴出来，我们又不沾染任何好处，这方面我们硬气得很。”宋元坤说。
而吵架，有时候也是必要的。
诸如此类的问题很明显，小区只有24个车位，而小区里面有30多辆车。“有些住户在新建的停车位上安上了车位锁，搞成自己的专属车位，这是不行的。虽然你是交了钱了，但是我们按照先后顺序来，回来晚了，只有停外面路边上，大家都是这样一视同仁。”宋元坤不回避也曾“吵过架”。
在林中飞看来，改造相对容易，难的是如何不反弹。“改造完成后缴纳物管费，让老旧小区改造成果长期保持下去，不反弹。”林中飞介绍，彭山老旧小区改造后由小区大多数居民集体自主选择是否纳入物业管理，积极探索推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共管共享的管理体制，激发群众主动性、积极性，共同搞好老旧小区管理维护，形成常态长效。
习惯“养成记”房价涨到每平米4000元
3月20日，正值立春，这一天的阳光很明媚。正在小区里锻炼身体外带“巡视”的宋元坤发现，小区的健身器材上多了一些花花绿绿的东西——这是一些居民趁着天气晴好晒被子和床单。
“这样做，是不对的，必须要纠正。”在宋元坤看来，从居民到“业主”的转变，这需一个过程，习惯要慢慢的养成。
这不仅包括缴纳物管费换来安保、清洁等服务外，还包括生活习惯。“小区是多栋住房，人口结构比较复杂，而且大部分还是以老年居民为主。”
硬件得到了改善，习惯也在慢慢养成，小区的综合品质也提升了。
改造后的80号院。
“说句实在话，我们80号院的地段还是比较好的，在岷江边上，附近学校、菜市、广场、商场都很近，生活非常便利。”刘成红告诉记者，早几年，因为没有跟得上的投入和管理，因为小区环境不好、治安差，好多人都搬出去了，房子卖也卖不出去，租也不好租。
而现在小区房价涨到了4000多元一平方米，房也不发愁租不出去了——虽然这一水平在彭山城区谈不上好高，但对于80号院这样的老旧小区居民来说，绝对是一个振奋的信号。
“根据我区已完成改造的老旧小区情况来看，这些小区整体环境得到显著提升、治安防控更有保障，小区秩序井然提升，居民生活全方位得到了提升。以80号小区、广旺小区为例，小区‘脏乱差’得到有效治理，小区房屋买卖均价、租赁价格，从改造前的约2600元/平方米和600元/月，攀升到改造后的4000元/平方米和800元/月，群众得到实惠。”林中飞介绍说。
“现在都有几户把房子卖出去了，去年有一户不到80个平方，卖了38万元。”在采访中，李志明对这样正在发生的事实已经习以为常，但他并不羡慕：“在这里住出感情来了，现在环境好了，什么又都方便，卖了干什么。”
而让李志明真正感兴趣的是，去年有好几户搬出去的住户重新装修了房子后又搬回来了。“我相信，随着管理跟上了之后，这里住起来会越来越舒服的。”
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